Za nami pierwszy kwartał 2021 roku, okres, na który snuto kontrowersyjne prognozy i od którego, zdaniem ekspertów, będzie zależała dalsza dynamika rynkowa w skali roku.
I ten istotny dla losów rynku nieruchomości okres rozpoczął się od rekordu kwartalnego – od stycznia do marca sprzedano rekordową ilość mieszkań na rynku pierwotnym.
Zespół portalu inwestycji mieszkaniowych Korter Polska przedstawia krótkie sprawozdanie z danych statystycznych.
O czym mówią liczby
W pierwszym kwartale 2021 roku deweloperzy największych aglomeracji miejskich w Polsce sprzedali łącznie ponad 19 500 mieszkań.
Jest to wynik o 40% lepszy, niż w poprzednim okresie rozliczeniowym – IV kwartale 2020 roku. Ponadto w 2021 został pobity rekord sprzed prawie czterech lat – w tym roku sprzedano o 3% więcej mieszkań, niż w IV kwartale 2017 roku, który dotychczas utrzymywał pozycję lidera.
Inaczej wygląda sytuacja z podażą: w tym roku popyt zaczął wyraźnie ją przewyższać, co odbija się na polityce cenowej deweloperów. W I kwartale 2021 w ofercie pojawiło się o 14% więcej nowych mieszkań (łącznie ok. 13 900 lokali), co jest 7-procentowym wzrostem w skali roku. W niektórych miastach Polski podaż spadła do najniższej poziomu zanotowanego w 2014 roku.
Co będzie z podażą
Dane Głównego Urzędu Statystycznego jednak budzą nadzieję: w pierwszym kwartale tego roku, jak i w poprzednich okresach, uzyskano dość dużo pozwoleń na budowę, co pozwala domniemać, że przedsięwzięcia deweloperskie tuż-tuż ruszą pełną parą.
Rozpatrując kwestię rozszerzenia podaży deweloperskiej, mamy brać pod uwagę przede wszystkim lokalizację, gdyż ten czynnik jest mocno osadzony w realiach poszczególnych regionalnych rynków.
Gdybyśmy stworzyli teoretyczny model, w którym popyt utrzyma się na bieżącym poziomie i nie będą wprowadzane żadne nowe inwestycje, to:
-
w Warszawie wszystkie mieszkania zostałyby wyprzedane w 6 miesięcy;
-
w innych dużych miastach Polski nowych mieszkań zabrakłoby po 3 kwartałach;
-
tylko we Wrocławiu mieszkań starczyłoby na kolejne 4 kwartały, co jest stanem, bliskim do równowagi.
Co z cenami
Sytuacja, w której popyt przewyższa podaż, naturalnie wiąże się ze wzrostem cen (a przypomnijmy sobie, jak na początku kryzysu spowodowanego pandemią część ekspertów zapowiadała spadki rzędu 15-20%).
W porównaniu do poprzedniego kwartału, ceny sprzedanych mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły o 2-5% – największe, pięcioprocentowe podwyżki zaobserwowano w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu.
Nowe, wprowadzane do sprzedaży mieszkania są jeszcze droższe – o ok. 9% w skali kwartału dla Warszawy i Wrocławia.
Co kształtuje politykę cenową firm deweloperskich?
-
manowce biurokracyjne – ograniczone funkcjonowanie urzędów spowodowało przedłużanie się procedur uzyskania pozwoleń na budowę;
-
trudno o tereny inwestycyjne – ten problem jest od kilku lat znany wielu deweloperom działającym w popularnych lokalizacjach;
-
deweloperzy chcą wyprzedać istniejące nieruchomości, żeby utrzymać równowagę finansową w warunkach utrudnionej procedury rozpoczęcia nowych budów;
-
nabywcy coraz częściej rozpatrują nieruchomości, jako długoterminową inwestycję, która ochroni ich środki przed inflacją;
-
niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych – nabywcy pragną skorzystać z okazji.
Kolejne kwartały pokażą, czy nagły wzrost popytu w I kwartale 2021 był realizacją odłożonego przez pandemię popytu, czy jest nową tendencją, która wchodzi na rynek na stałe.